58安居客研究院张波:存量房贷利率下调对于房地产增量市场不会起直接作用
背景:8月4日,国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会,重点是深入解读打好宏观政策组合拳。
58安居客研究院院长张波
点评:
(资料图)
1、目前各部门正在抓紧落实,其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发行规模等政策措施已经陆续出台实施,其他政策也在抓紧推进,为经济持续恢复提供有力的政策支撑。
解读:关于推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,这部分在7月的政治局会议也重点提及,这部分改造将对楼市的长期供求层面产生深远影响,由于是四个部门联合召开会议,将非常有利于从产业规划、金融、税收等多方面形成政策合力推进,由于需要规划先行,坚持稳中求进、积极稳妥推进,因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化,对楼市的影响也会更为长远。
2、近年来企业贷款利率下降成效明显,未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用,指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
解读:目前来看,存量个人住房贷款利率的下调的方向已经明确,目前主要政策的具体制定层面,存量房贷利率的下调一方面可以减轻已购房群体的经济负担,对于其增加生活类消费开支起到一定促进作用,另一方面也可以减少提前还贷现象的出现,有利于银行优质房贷资产的稳定。当然,存量房贷利率的下调对于房地产增量市场并不会起到直接作用,间接作用也是微乎其微。
3、同时,在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备,不断释放超大规模市场潜力。
解读:对于自住性购房需求的保障是这几年屡屡提及的重点,目前的问题依然还在政策的落实,尤其是一线城市政策的落实,随着各层喊话声量不断加大,政策落地目前只是时间问题,但政策力度的大小也是市场关注的焦点,尤其是“认房不认贷”能否在一线城市落地。
4、系统谋划、精准施策,稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患,大力提升粮食、能源资源安全保障能力。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时,在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备,牢牢守住不发生系统性风险的底线。
解读:供需两侧共同发力,才能推进房地产市场平稳发展,从目前来看,楼市的供给侧症结主要体现在房地产开发行业面临的风险,这一风险并不只是影响到房企自身,对于保交楼、地方债、土地市场都会形成直接或间接影响,是影响房地产市场的重要因素。从目前表态来看,对于房企风险的关注度依然较高,下一步强化对房企“保交楼”落实,强化对优质房企的融资支持,加大对出险房企的全方位诊断将是政策的重点。
4、支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末,同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
解读:除了对房地产交易市场的关注外,对于租赁亦有较高关注度,租购并举的长效推进机制,通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持,目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源,并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。
由于房产税并未被重点提及,预计短期内并不会试点推进,有待房地产市场回归平稳后再进行统筹规划落地。
关键词:
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