营收再降22.41%,碧桂园转型之路艰难重重
编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
(资料图片仅供参考)
房地产行业受近几年的疫情打击,本就显得有些疲软。在“烂尾楼”、“停贷”、“地产公司暴雷”等等事件接踵而来时,更是让房地产企业深陷寒冬。碧桂园作为一个深耕中高端住宅的集团,也毫不例外的遭受到了营收冲击。
在房地产行业持续低迷,相关部门又对这一传统支柱企业“重拳出击”的时候,碧桂园也意识到了房地产行业即将迎来大洗牌,但此时才开始寻求转型机会的碧桂园,似乎已经有些首尾难顾了。
房地产行业寒冬未过,市场反馈仍不如预期
受益于人口红利、经济增长推动的需求,中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长。而随着城镇化口号的提出,几乎所有的资本都纷纷投入了商品房的建设中。曾几何时,在一些三四线城市中,也不乏一些高端楼盘的身影,可城镇化率提升放缓后,房地产行业容量总体稳定,在行业竞争日趋激烈的趋势下,如何找到下一个发力点,成为了困扰许多房企的一大难题。
据相关调研机构发布的报告显示,2022年商品房销售面积、销售额增速分别为-24.3%、-26.7%,其中12月单月同比增速低至-31.5%、-27.7%。今年房地产经济持续修复,前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.6%和-0.1%,降幅明显缩窄。值得一提的是,住宅销售额增长3.5%。
相关专家表示,得益于贷款利率下调,刚需购房者开始纷纷购置物业。但房地产行业长期存在的供需不平衡、一二线房价高居不下、三四线城市无人买房的问题,仍是目前房企无法解决的。
统计数据显示,2023Q1一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下,二、三线城市销售较为疲弱。近期,三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。此外,城市间商品房供应的分化特征更为明显:今年3月份一线城市的商品房供应面积同比仍在攀升,但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。
碧桂园自1992年在佛山北滘成立以来,便努力耕耘着广东市场。其中那句“给您一个五星级的家”,更是触动了许多购房者的心。可在广东地区的风水宝地被逐渐开发完毕后,碧桂园也不得不开始调整自己的步伐,下沉到二三线,甚至三四线市场。
据集团2022年年报可知,截至2022年12月31日,碧桂园在广东省以外地区的权益合同销售占本集团总体的82%,多元化布局已经初见成效。三四线城市贡献了60%的营收,二线城市营收占比26%,其余占比14%。
可在碧桂园给出这一欣欣向荣的数字后,其2023Q1营收却并不尽如人意。更何况其信用评级还被下调,融资前景更是不容乐观。
营收降幅22%,碧桂园压力骤增
5月5日,碧桂园公布了其2023年4月的营收数据:2023年4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币226.9亿,归属公司股东权益的合同销售建筑面积约278万平方米。
图源:碧桂园2022财报
结合碧桂园前3月实现归属公司股东权益的合同销售金额718.7亿,同比减少27.57%来看。碧桂园2023Q1实现归属公司股东权益的合同销售金额945.6亿,同比减少22.41%。但碧桂园2022年的表现就已差强人意,2023年Q1再次下滑,也在预料之中。
2022年,碧桂园集团收入约为人民币4303.71亿,较2021年度的5230.64亿下降约17.7%。2022年97.0%的收入来自物业销售,3.0%来自建筑及其他分部,与2021年的占比基本相同。毛利约为328.8亿,全年净亏损60.52亿。这是碧桂园自2007年在香港上市至今,首次出现全年亏损的情况。
相关专家指出,碧桂园进行多元化布局的时候,营收压力会成倍增长,因为其需要投入巨额的前期成本,用以打响品牌口碑,更何况其还有近三千多个项目在手,其压力自然大得无以复加。
截至2022年12月31日,碧桂园拥有3152个处于不同发展阶段的项目,其中3121个位于中国内地,31个位于中国内地以外。
从碧桂园给出的项目分布图来看,广东虽然仍为碧桂园的主战场,有585个项目,可华东地区已然成为碧桂园后续发力的主战场江苏382个居地区之首,河南、安徽、浙江紧随其后,分别有223、211及202个项目。
在2022年财报公布之际,碧桂园也对营收不佳给出了官方解释:新冠疫情影响了施工进度。
来自房地产开发的收入由2021年度的约人民币5074.78亿,下降17.8%至4172.96亿。2022年的交付物业所确认收入的平均销售价格(不含增值税),约每平方米人民币7592元;对外的建筑收入由2021年度的93.60亿下降19.1%至2022年度的约75.68亿。
或许碧桂园也知道自己未来面临很长一段时间的市场疲软期,也在积极地调整自己的资本杠杆。2022年碧桂园的净借贷比率由2021年12月31日的约45.4%下降至2022年12月31日的40.0%。
但早在2022年6月,碧桂园就遭到了国际评级机构穆迪的制裁:下调信用评级。
据穆迪官网,穆迪已向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级(CFR),并撤销其Baa3的发行人评级。同时,穆迪将公司的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。穆迪分析师指出,虽然穆迪预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性,但负面展望反映了碧桂园在未来6-12个月房地产销售下滑和市场情绪持续疲软的推动下,流动性缓冲和财务灵活性有所下降。
在政策风向不断收紧,年轻人购房意愿持续下降的情况下,碧桂园主打的品质住宅已经不再是市场主流的追求了。因此碧桂园在近年来也不断地调整着自己的业务板块,可成效至今未有体现。
碧桂园紧跟政策风向,无奈收效甚微
对于碧桂园这类传统房地产企业而言,想要跨行业发展,难度可谓是巨大的。而碧桂园就另辟蹊径,选择结合房地产开发与建筑业务,深度布局人工智能。人工智能固然大势所趋,可碧桂园所理解的人工智能,似乎与大方向有些偏差。
在2022年财报中,碧桂园提及其成立了科技建筑集团,并将利用科技的力量推动传统建筑业的工业化、数字化、智能化升级,在管理半径内合理规划新项目,体系化地输出科技建造解决方案,大力对外拓展代管代建等业务。
而仅2022年碧桂园全年投入的研发费用高达2.164亿,产出的成果却几乎可以忽略不计。尽管投资界都明白,对人工智能的投入是一场拉锯战,可碧桂园的投入似乎有些庞大得过分了。
不过在碧桂园近年的市场举措来看,其似乎也有紧跟政策风向的意味。积极参与各地政府的代管代建等保障房业务项目,支持推进国家保障性住房的建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,不再只局限在打造中高端商品房之上。但碧桂园此举,与自降身价几乎没有区别。
截至5月8日,碧桂园的股价为2.05元/股,同比去年的4.3元/股,已跌去52%,市值更是大幅度缩水。碧桂园这次需要进行的,是一场为期不短的拉锯战。而在明知优化资产结构、牢记“现金为王”才是硬道理的情况下,碧桂园却高调宣布与邮储银行达成长期战略合作,希望借此提升消费者的信心。
去年11月,碧桂园高调宣布,自己与邮政储蓄银行达成长期战略合作关系,并获得了邮政储蓄银行提供的、不超过500亿的授信额度。在国资背景银行的加持下,碧桂园似乎陷入了一个甜蜜的美梦中,然而事实是,资本对房地产市场的未来,仍持观望态度。
碧桂园管理层曾公开表示,当前房地产市场已进入全新的发展阶段,商业模式和竞争格局也发生了极大变化,公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优,聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位,实现增量资产的效益兑现。
而在房地产企业暴雷不断、购房风险持续攀升的背景下,碧桂园恐怕很难完成自己的美好设想了。
结语
2022年,碧桂园进行了两次配股融资,合计筹得75亿运营资金;2023年,碧桂园与民生银行香港分行签订融资协议,获批3.4亿定期贷款融资。国内银行对碧桂园也是大力支持,合计提供了约3000亿的授信额度,这种种迹象,似乎都让碧桂园有着无限信心,能够轻松撑过这一寒冬。
但纵观全局,碧桂园面临的种种困难,如销售疲软、债务负担较重、财务杠杆仍较高,都让这个已经成立了30多年的企业,有些无所适从。但未来房地产行业走向究竟如何,至今仍未有定数,碧桂园的未来仍然充满变数。
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